Tahliye davaları arasında en sık rastlanan nedenlerden biri de konut-işyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” şeklinde ifade edildiği üzere konutunu kiralayan kişi konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. Ancak kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliye edilebilmesi için; ihtiyacının mevcut samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir.
Öte yandan kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını konut ihtiyacı nedeniyle ikame edebileceği gibi işyeri ihtiyacı nedeniyle de ikame edebilmektedir. Başka bir ifadeyle, kiraya veren ile kiracı arasında konut olarak kira sözleşmesi mevcut olsa dahi kiraya verenin ihtiyacı işyeri ise, bu durumda kiracıdan tahliyesi talep edilebilecektir. Nitekim bu durum ancak bahse konu taşınmazın işyeri olarak kullanmaya müsait bir taşınmaz olması halinde söz konusu olacaktır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması ve devamında tahliyenin gerçekleştirilmesi hususunda belirli şartlar aranmaktadır. Bu koşullar;
- Kira sözleşmesine konu olan taşınmazı kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kullanma ihtiyacının varlığı aranmakta olup işbu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.
- İşbu davanın, kiraya veren taşınmaz maliki tarafından ve yasal süreler içinde açılması gerekmektedir. (Kiraya veren bu davayı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açmalıdır)
Kiracı kiralananı kullanırken taşınmazın maliki değişebilir. Başka bir kişi; satış, bağışlama, miras gibi çeşitli yollarla kiralananın yeni maliki olabilir. Böyle bir durumda kiracı kiralananı kullanmaya devam eder. Ancak kanunda belirtilen şartların varlığı halinde yeni malik veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksiniminin ortaya çıkması halinde kiracıyı tahliye etme imkanına sahiptir. Bu şartlar;
- Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle ihtiyacının varlığı aranmakta olup işbu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.
- Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilecek olup,
- Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilecektir.
TBK madde 355/1 gereğince; kiraya veren, kiracıyı ihtiyacı nedeni ile tahliye ettikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın kiralanan yeri 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamamaktadır. Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder hükmü amirdir.
Bu noktada haklı sebepten kasıt, ihtiyaç sahibi eski kiracının ya da kiraya verenin ihtiyacının ortadan kalkmasıdır. Örnek vermek gerekirse; kiraya verenin veya tahliye edilen eski kiracının tayini çıkması sebebiyle taşınmazın bulunduğu ilden ayrılıyor olmaları ve bu nedenle kiraya verilen konutu kullanamayacak olmaları sonucunda kiralama yasağı ortadan kalkacaktır.
Özetle; kiraya verenin, kiralamış olduğu konut veya işyerini kendisi ya da ilgili kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacı durumunda kullanmak üzere kiracıdan ihtiyaç nedeniyle tahliyesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Bununla birlikte kiraya verenin bu ihtiyacının kanun gereğince gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olması gerekmektedir. Belirtmek gerekir ki yukarıda bahsedilen kurallar, sürece ilişkin genel nitelikli kurallardır. Her somut olaya uygulanışı farklılık arz edebilir. Bu nedenle sağlıklı sonuçlar alabilmek adına hukuki yardım almanız tavsiye olunur.
Av. Sena PARLAKBOLAT
